Заповіт чи договір дарування: як зекономити при передачі нерухомого майна?

Це запитання завжди було дуже актуальним серед клієнтів, але кожен юрист розуміє, що таке формулювання питання є не зовсім правильним по своїй суті. Навколо цієї теми існує безліч міфів, які зумовлюють ситуацію, що люди таким чином його ставлять. Ми сьогодні постараємось їх розвіяти, детально розібравшись у цих двох правових інститутах – заповіті та договорі дарування. Розглянемо предмет договору – нерухоме майно.

Дуже часто родичі приходять до нотаріуса з запитом на «переоформлення нерухомого майна» на сина/дочку, онучку і т.д, але, як показує досвід, під цим словосполученням можуть критися різні прагнення особи щодо розпорядження своїм майном. Необізнаність та довірливість особи власника може призвести до того, що будуть порушені його інтереси.

Тому, в першу  чергу, слід зрозуміти, що саме ви бажаєте зробити з майном: подарувати чи заповісти, який має бути результат цього правочину та його правові наслідки.

А щоб визначитись ми з’ясуємо, яка ж саме між цими правочинами різниця.

Поняття

‍Договір дарування – це домовленість за якою дарувальник, передає або зобов'язується передати в майбутньому обдаровуваному, безоплатно майно (дарунок) у власність (ч.1 ст. 717 ЦК України).

Заповітом є особисте розпорядження особи на випадок смерті (ст.1233 ЦК України).

Ці правочини є абсолютно різними за своєю правовою природою.

Заповіт може обумовлювати право спадкування  особи, що зазначена в заповіті, виконанням нею певної зустрічної умови.  Договір дарування є безоплатним і не може містити вимог щодо вчинення дій обдарованим на користь дарувальника.  Проте, може передбачати матеріальне забезпечення чи грошову виплату на користь третіх осіб з боку обдаровуваного.

Завдяки даруванню відбувається остаточна  передача права власності від однієї особи до іншої без зустрічного задоволення.

‍

Момент переходу права власності

Основна відмінність цих правочинів, полягає у тому, коли переходить право власності на  об’єкт нерухомості. Це є визначальним аспектом для тих, хто бажає розпорядитись майном в той чи інший спосіб.

Адже, спадкоємець має можливість отримати свідоцтво про право на спадщину у нотаріуса, тільки після закінчення 6 місяців з часу відкриття спадщини (після смерті заповідача).  За життя заповідач є власником об’єкта нерухомості, має право вільно ним розпоряджатися, володіти, користуватися. Існування заповіту не є перешкодою цьому.

Договір дарування направлений на припинення права власності однієї сторони й виникнення такого права в іншої, він є договором відчуження майна. Стаття 722 ЦК України  регламентує, що право власності обдаровуваного виникає з моменту прийняття ним дарунку (що виражено у підтверджені обдарованим будь-якими діями своєї згоди на прийняття такого дарунку).

Форма та порядок оформлення

Заповіт є одностороннім правочином, складається за особистим підписом повнолітньої, дієздатної фізичної особи. Коли особа не може підписати заповіт  у зв’язку з фізичною вадою, є можливість попросити іншу людину підписати цей документ в присутності заповідача, нотаріуса та двох свідків. При цьому,  важливо, що свідками не можуть бути зазначені спадкоємці і нотаріус, що посвідчує правочин, а в тексті заповіту зазначаються причини у зв’язку з чим заповідач не  зміг підписати особисто.

Також, якщо заповідач в зв'язку з проблемами зі здоров'ям не має можливості прийти (приїхати) в нотаріальну контору, вона має право запросити нотаріуса додому.

У випадках, коли немає доступу до нотаріуса, заповіт у присутності свідків посвідчується посадовими, службовими особами, визначеними у статтях 1251-1252 ЦК Кодексу України (зокрема, це можуть бути: лікарі, командири, начальники пунктів дислокації військових частин, капітани суден, начальники слідчих ізоляторів та ін.).

Отже,  форма заповіту має бути письмова, нотаріальна, також заповіт  реєструється у Спадковому реєстрі.

Для складання заповіту, заповідачу достатньо мати при собі паспорт та ідентифікаційний код. Для  достовірності і уникнення будь-яких помилок рекомендуємо надавати нотаріусу копії документів, що ідентифікують особу спадкоємця(ів) та копії правоустановчих документів на об’єкти  нерухомості, що заповідаються. Проте,  це не є обов’язковим, адже на момент відкриття спадщини обсяг майна зазначений у заповіті може змінитися (збільшитись/зменшитись). Як зазначалось раніше, заповідач не позбавлений права розпоряджатись  своїм майном за життя.

Процедура оформлення заповіту може містити свої особливості в залежності від його виду (наприклад, секретний заповіт).

Для укладення  договору дарування необхідно дві сторони – дарувальник та обдарований. Ними можуть бути: правоздатні та дієздатні фiзичнi особи, юридичнi особи, держава Україна, Автономна Республiка Крим, територiальнi громади. Цей договір  може вчинятися через повноважних представників сторін.

Посвідчення такого договорів здійснюється за місцезнаходженням майна (ст. 55 ЗУ «Про нотаріат»). Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. (ст.182 ЦКУ).

Таким чином, договір дарування нерухомості носить письмову, нотаріальну форму та підлягає державній реєстрації.

При посвідченні договору дарування нотаріус встановлює обсяг цивільної дієздатності та особи сторін, що звернулися для укладення договору.

Нотаріусу, зокрема,  необхідно надати наступні документи: паспорта та ідентифікаційні коди осіб – сторін правочину, правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомості, технічний паспорт (якщо це будинок або квартира), експертну оцінку об’єкта нерухомості (якщо виникає податок), свідоцтво про шлюб та нотаріально завірена згода другого з подружжя (якщо нерухомість набута у шлюбі), довідку про відсутність заборгованості по оплаті комунальних послуг, дозвіл від опікунських органів на здійснення правочину та свідоцтва про народження дітей (якщо діти мають частку в житлі або там зареєстровані).

Також перевіряється інформація з  з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та суб'єкта, відомості про обтяження, іпотеку, інші речові права та податкову заставу. Це дає можливість встановити чи не перебуває предмет договору в іпотеці, податковій заставі, а також відсутні будь-які заборони на відчуження (арешт) цього нерухомого майна.

Процедура оформлення договорів дарування може містити свої додаткові особливості в залежності від предмета, суб’єктного складу, виду договору дарування.

Витрати

Для тих хто оцінює, які ж переваги і недоліки укладення договору дарування та заповіту  не на останньому місці є  витрати, пов’язані з цими правочинами.  

Нерухоме майно, отримане в подарунок вважається доходом та оподатковується в тому ж порядку, що й майно отримане в спадщину. Відповідальними за перерахування податку до бюджету є обдаровані та спадкоємці. Податок сплачується за наступними ставками:

0% ставка –– для  фізичних осіб, які є родичами I та II ступеня споріднення (I – батьки чоловік або дружина, діти, у тому числі усиновлені;  II – рідні брати та сестри, баба та дід з боку матері і з боку батька, онуки).

Всі інші спадкоємці та обдаровувані:

резиденти  – 5% та 1,5 % військового збору;

нерезиденти  –  18 % та 1,5 % військового збору.

Державне мито:

за посвідчення заповітів становить – 0,05  неоподатковуваного мінімуму доходів громадян;    за видачу свідоцтва про право на спадщину – 2 неоподаткованих мінімума доходів громадян.

При укладенні договору дарування між родичами  I та II ступеня споріднення державне мито складає – один неоподаткований мінімум доходів громадян.

Для всіх інших обдаровуваних – 1 % суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімума доходів громадян. І в такому випадку, також виникають витрати на проведення оцінки нерухомого майна.

Також,  серед основних витрат – витрати на нотаріальні послуги. Вони залежать від самого нотаріуса, його досвіду, репутації. При цьому,  як правило,  скласти заповіт швидше і коштує це дешевше. В той час, коли посвідчення договіру дарування нерухомого майна, потребує детальної попередньої підготовки та перевірки об’єкту нерухомості у реєстрах, проведення державної реєстрації.

Скасування/зміна/розірвання

‍Слід розуміти, що заповідач має право у будь-який час  змінити , скасувати заповіт та скласти новий. Заповіт, який було складено пізніше, скасовує попередній заповіт повністю або у тій частині, в якій він йому суперечить. Кожний новий заповіт скасовує попередній і не відновлює попередній.

Підстави для розірвання договору дарування визначено ст.727 ЦК України.

При розірванні договору дарування, дарувальникові повертається дарунок у натурі, (або компенсація його вартості). До вимог про розірвання договору дарування застосовується позовна давність в один рік.

Також, якщо сторони домовились передати дарунок в майбутньому, дарувальник може відмовитися від передання дарунку у випадку істотного погіршення його майнового стану , після укладення договору. А обдаровуваний  відмовитися від подарунку у будь-який час до його прийняття.

Оскаржити у суді можна і заповіт і договір дарування, такі ризики існують завжди. Судові процеси, щодо оскарження  заповітів, свідоцтв про спадщину є доволі частими серед родичів, кожен випадок містить свої особливості.  

Наприклад, нещодавно Верховний Суд виніс Постанову від 07.10.2020 у справі 450/2286/16-ц, яка стосувалася визнання відмови від спадщини недійсною, часткового оскарження свідоцтва про спадщину.

Судом було застосовано доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки). Вона базується на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі цієї доктрини лежить  принцип добросовісності.

Суд встановив:

«Якщо особа, яка має право на оспорення документу (наприклад, свідоцтва про право на спадщину) чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору, рішення органу юридичної особи), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов'язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права».

У вищевказаній Постанові  йде мова про визначення добросовісної, чесної та несуперечливої поведінки. Про те, що суперечливі дії особи іноді призводять до втрати її права на оспорення. Тому, слід дуже уважно ставитися до способу реалізації  своїх прав на етапі коли укладається договір/складається заповіт, зважити і оцінити наслідки та відповідність вашій меті.

Висновки:

1. Слід розуміти, що укладення договору дарування і заповіту тягнуть за собою абсолютно різні правові наслідки.

2. Заповіт передбачає перехід права власності лише після смерті власника  і лише того майна, що належить заповідачу на момент смерті. Заповіт може бути змінений/скасований власником у будь-який момент, кожен наступний скасовує попередній.

3. Заповіт не дає гарантію, що об’єкт нерухомості перейде виключно спадкоємцю по заповіту, що у ньому зазначений. Слід враховувати осіб, що мають/будуть мати на момент смерті обов’язкову частку у спадщині за законом. До них відносяться: малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти спадкодавця (в тому числі усиновленими), непрацездатна вдова(вдівець), непрацездатні батьки (усиновителі) та діти, які були зачаті за життя спадкодавця і народжені після відкриття спадщини.

4. Договір дарування по своїй суті є договором відчуження майна і нерухомість перейде у власність іншої особи після його укладення. Якщо стоїть ціль передати майно виключно одній особі, оминувши  тих осіб, що мають обов’язкове право на частку у спадщині (наприклад: дідусь хоче щоб квартира перейшла у власність онуку), то варто розглянути такий варіант як дарування. Але обов’язково потрібно враховувати ризик того, що майно змінює власника і подальше проживання дарувальника у цій квартирі, добросовісність сторони обдарованого, ніхто  гарантувати вам не зможе.

Основною рекомендацією є те, що перед тим, як укласти той чи інший правочин слід порадитись з адвокатом та детально розповісти нотаріусу ваші мотиви та бажаний результат. Це допоможе правильно обрати правочин, запобігти його небажаним наслідкам та зберегти добрі стосунки з вашими рідними.

Уникнення настання небажаних наслідків і судових спорів у майбутньому ––  це і є головна економія вашого часу та ресурсів.

‍