ТОП-5 юридичних лайфхаків «Як домовитися з орендодавцем під час карантину»

Сьогодні більшість підприємців цікавить питання оплати оренди квадратних метрів свого офісу на час карантину.

Адже, працівники переведені на роботу вдома/відправлені у відпуску, рух та використання громадського транспорту обмежено, а орендоване приміщення реально не використовується.

Як же провести результативні перемовини зі своїм орендодавцем і досягти пільгових умов оплати орендованого приміщення?

Адвокат та медіатор, керуюча Dictio Law Firm Олена Штогрин підготувала для вас 🛑ТОП-5 юридичних лайфхаків «Як домовитись зі своїм орендодавцем під час карантину».

‍

1️. В першу чергу, поясніть орендодавцю реальну неможливість використання орендованого приміщення

(через заборону роботи підприємства/не можливість дістатись на підприємство/забезпечення виконання роботодавцем вимог законодавства щодо запобігання виникнення і поширення короновірусної хвороби (COVID - 19).

Так, наприклад Постановою КМУ від 16.03.2020 року № 215 з 17.03.2020 року заборонена робота торговельно-розважальних центрів, закладів громадського харчування, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення. Відповідно, власник такого бізнесу, що орендує, наприклад, торгові площі у цьому ТРЦ, не має жодної можливості ними користуватися, бо це заборонено.

Згідно ч. 4, ч.6 ст. 762 Цивільного кодексу України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася; наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Згідно ст. 286 Господарського кодексу України, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання.

Також, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникнення і поширення короновірусної хвороби (COVID-19)» № 3219 передбачена можливість роботи вдома для працівників. А наполегливі рекомендації органів державної влади, штрафні санкції, введення надзвичайної ситуації, не дають варіантів бізнесу для продовження звичного режиму роботи.

Тому, усі ці положення чинного законодавства дають право орендарю ініціювати зміни до договору оренди та просити зменшення орендної плати або ж звільнення від неї.

‍

2. Отримайте сертифікат ТПП про форс-мажорні обставини.

Карантин — це форс-мажор. І це, ще один аргумент на користь орендаря.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникнення і поширення короновірусної хвороби (COVID-19)» №3219 було також внесено зміни до Закону України "Про Торгово-промислову палату України" та визнано ведення карантину як форс-мажорну обставину.

Тобто, суб’єкт господарювання має право звернутися до ТПП за засвідченням форс-мажорних обставин (у разі вже порушеного строку виконання зобов’язання у зв’язку з введеним карантином).

Пакет документів, що необхідно подати до ТПП для отримання сертифікату про форс-мажорні обставини за посиланням

На сьогодні, триває процес спрощення процедури розгляду звернень для суб’єктів малого підприємництва, яким введення карантину унеможливило виконання зобов’язань за договорами оренди.

Визнання тих чи інших умов обставинами непереборної сили не звільняє автоматично фізичних чи юридичних осіб від відповідальності за невиконання встановлених договірних умов, а лише може надати відтермінування їх виконання. Проте, наявність такого сертифікату ТПП може бути серйозним аргументом на користь орендаря у перемовинах.

‍

3️. Держава передбачила податкові пільги для власників нежитлової нерухомості (орендодавців).

По суті, це зроблено щоб створити більш лояльні умови під час карантину для усіх ланок бізнес-процесів, тому не соромтеся нагадати про це орендодавцю.

Зокрема, 18 березня 2020 р. Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо підтримки платників податків на період здійснення заходів, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19) у період з 1 березня по 30 квітня 2020 р. об'єкти нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб звільнено від оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Також, в цей період не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності).

Фактично, у такий спосіб орендодавцю були надані податкові пільги при здійсненні його господарської діяльності на час карантину, то чому орендар не може просити більш лояльних умов оплати за орендоване майно для себе?

‍

4️. Не слід вимагати від орендодавця повного звільнення від усіх платежів пов'язаних з користуванням орендованим приміщенням.

Зокрема, від сплати комунальних послуг (якщо їх оплата/компенсація предбачена договором оренди). Адже, орендодавець є аналогічним підприємцем, що змушений вести бізнес в умовах карантину. Він несе обов’язок утримання майна, оплати комунальних послуг, різного роду супутніх послуг (охорона, тощо).

Тому, основна рекомендація — шукати компроміс, "золоту середину" і домовлятися про прийнятні умови для обох сторін.

‍

5️. І наостанок, будьте дружніми та мисліть ширше. Ведення перемовин - це мистецтво!

Подумайте чим ви можете бути корисними один одному. А що як карантин виявиться для вас чудовою можливістю розширити співпрацю в майбутньому?!

‍