Право на землю для іноземців та юридичних осіб з іноземним елементом в Україні

Істотне значення  для пожвавлення інвестиційних процесів в Україні, особливо в період воєнних дій, має розуміння з боку потенційних іноземних інвесторів чітких правил, які діють в державі.

Тому, розглянемо, які ж земельні ділянки на території України можуть перебувати у власності іноземців/іноземних юридичних осіб або ж юридичних осіб створених за участі іноземців.

З метою всебічного вивчення цього питання необхідно розглянути його в розрізі кожного суб’єкта окремо.

За законодавством України іноземці можуть набувати права власності  в межах населених пунктів на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, а за межами населених пунктів на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

Юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства іноземної держави, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні, а за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Тобто право юридичної особи, створеної та зареєстровані відповідно до законодавства іноземної держави, отримати у власність земельну ділянку тісно пов’язано з набуттям або створенням об’єкта нерухомості.

Таким чином, іноземці та юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства іноземної держави, не мають права набути у  власність  землі сільськогосподарського призначення.  

Норми Земельного кодексу України та Лісового кодексу України також встановлюють, що  землі лісогосподарського призначення не можуть набуватися у власність іноземцями та юридичними особами, створеними та зареєстрованими відповідно до законодавства іноземної держави

Законодавство також містить заборону щодо відчуження земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого військового майна, що підлягають реалізації, та земельних ділянок, які вивільняються у процесі реформування Збройних Сил України, Державної спеціальної служби транспорту, іноземним державам, іноземним юридичним особам та іноземцям.

Юридичні особи, які мають учасниками (засновниками) іноземців або юридичну особу, зареєстровану за законодавством іноземної держави,  але створені за законодавством України та мають місцезнаходження на території України - є юридичними особами України.  Зазначені юридичні особи мають право на набуття у власність та оренду земельних ділянок у спосіб та в порядку, як і юридичні особи України, учасниками (засновниками) яких є громадяни України, крім випадків прямо передбачених законодавством.

Разом з цим, законодавство також містить пряму заборону щодо набуття зазначеними юридичними особами  у власність земель сільськогосподарського призначення.

Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Статтею 130 Земельного кодексу України передбачено ряд виключень щодо права власності на земельні ділянки  вищевказаними суб’єктами права, але у разі схвалення відповідного рішення на референдумі.

Законодавство також містить чітку вимогу, що землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями або юридичним  особами, які відповідно до цього Кодексу не можуть набувати їх у власність, протягом року підлягають відчуженню.

Разом з цим, юридичні особи, які мають учасниками (засновниками) іноземців або юридичну особу, зареєстровану за законодавством іноземної держави,  але створені за законодавством України, мають право набувати земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності, і це право не пов'язане тільки з набуттям прав власності на нерухомість або створенням об’єкта нерухомості.

Слід звернути увагу, що законодавство України  містить обмеження для деяких категорій земель щодо можливості їх знаходження  у приватній власності, а саме:

● території природних заповідників, заповідні зони біосферних заповідників, землі та інші природні ресурси, надані національним природним паркам, є власністю Українського народу;

● землі водного фонду можуть перебувати у державній та комунальній власності, крім замкнених природних водоймів (загальною площею до 3 гектарів);

● землі оборони можуть перебувати лише в державній власності

Підсумовуючи, слід зазначити, що не дивлячись на певні обмеження Україна йде до лібералізації ринку землі, у 2024 році очікується впровадження другого етапу земельної реформи. А 6 лютого 2024 року  Верховна Рада ухвалила Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України для залучення інвестицій з метою швидкої відбудови України», який передбачає істотне спрощення зміни цільового призначення землі для цілей економічного відновлення (в тому числі сільськогосподарського призначення)В.    

Олена Штогрин

Керівник практики нерухомості та будівництва, адвокат,

Керуюча Dictio

‍

‍